di Antonio Costa Barbè
Ogni condomino ha diritto ad esprimere il suo voto nelle delibere prese in assemblea. Per fare ciò può partecipare personalmente, oppure per delega (art. 67 primo comma disposizioni di attuazione del Codice Civile). Se un piano o porzione di piano dell’edificio appartiene in proprietà indivisa a più persone esse hanno diritto a un solo rappresentante nell’assemblea, rappresentante che è designato proprio dai comproprietari interessati a norma dell’articolo 1106 del codice civile.
L’ultimo comma dell’attuale articolo 1136 codice civile dispone: “delle riunioni dell’assemblea si redige processo verbale da trascrivere nel registro tenuto dall’amministratore”. Questo documento deve contenere i nomi dei partecipanti, il voto che ciascuno ha espresso in relazione ai singoli punti all’ordine del giorno e le maggioranze raggiunte in relazione ai punti posti in discussione.
Un verbale incompleto, dal quale non sia possibile desumere le informazioni necessarie a valutare la conformità delle decisioni prese dall’assemblea alle norme di legge rende la delibera annullabile. Si qualifica tale la delibera che presenta vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea, la delibera adottata con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, la delibera affetta da vizi formali, la delibera che viola norme che richiedono maggioranze qualificate in relazione all’oggetto (nulla è invece la delibera quando è presa al di fuori dei poteri dell’assemblea, quando è contraria a norme imperative di legge, o a norme costituzionali.)
Ritorniamo al verbale. La legge non prescrive particolari formalità per la sua redazione, quindi occorre riferirsi alle decisioni pronunciate nel tempo dalla giurisprudenza, in particolare dalla Corte di Cassazione. Ad esempio, la Suprema Corte ha affermato in diverse occasioni che “non è annullabile la delibera il cui verbale, benché non riporti l’indicazione nominativa dei condòmini che hanno votato a favore, tuttavia contenga l’elenco di tutti i condòmini presenti -personalmente o per delega- con i relativi millesimi, l’indicazione dei condòmini che si sono astenuti e che hanno votato contro e l’indicazione del valore complessivo delle quote millesimali di cui gli uni e gli altri sono portatori. Tali dati consentono infatti di stabilire con sicurezza, per differenza, quanti e quali condòmini hanno espresso voto favorevole e anche il valore dell’edificio da essi rappresentato, permettendo così verificare che la deliberazione stessa abbia in effetti superato il quorum richiesto dal’art.1136 c.c. (sentenze 10 agosto 2009 n. 18192 e 19 novembre 2009 n. 24456). Inoltre “il verbale dell’assemblea del condominio, anche nella parte in cui indica la presenza di persona o per delega dei condòmini, offre una prova presuntiva, di modo che spetta al condòmino che impugni la deliberazione contestando la rispondenza a verità di detta indicazione, di fornire la relativa dimostrazione. (Cass. civ., sez. II, 11 novembre 1992, n.12119).
Cosa fare quindi quando contrariamente a quanto descritto nel verbale le cose siano andate diversamente? Pensiamo al condòmino che dopo aver espresso voto contrario ad una determinata decisione, prima della relativa verbalizzazione si allontana dalla riunione. Può accadere che per la confusione o per altro motivo il suo voto venga conteggiato tra quelli favorevoli, rendendo di fatto adottabile il provvedimento proposto. E, come visto sopra, il contenuto del verbale si presume veritiero!
Va ora detto che per le deliberazioni assembleari, una volta conclusasi la riunione non esiste un procedimento di correzione degli errori materiali. Ciò vuol dire che una simile inesattezza comporterebbe l’annullabilità della decisione per mancanza del quorum deliberativo ed imporrebbe all’interessato (cioè il condòmino assente perché allontanatosi) di impugnare la delibera nei modi e nei termini di cui all’art. 1137 c.c.
Ebbene, la sentenza di Cassazione sopra citata (la n. 12119 /1992) ha avuto modo di specificare che “spetta al condòmino il quale impugna la delibera assembleare, contestando la rispondenza a verità di quanto riferito nel relativo verbale, di provare il suo assunto”
E questa prova è molto, molto difficile da fornire.
Considerati dunque i problemi che l’erronea verbalizzazione può comportare il mio fondamentale consiglio è di prestare molta attenzione durante lo svolgersi dell’assemblea; di evitare la consultazione compulsiva del proprio smartphone (!) e di prendere dettagliati appunti, chiedendo all’amministratore di rileggere il verbale sia dopo ogni singola votazione, sia al termine dell’assemblea. Questo modo di procedere è impegnativo, ma si rivela utilissimo per sottolineare a tutti i presenti la esattezza delle proprie annotazioni (anche per un eventuale futuro utilizzo in sede giudiziale).
Mi viene spesso chiesto se sia possibile registrare o videoregistrare l’assemblea condominiale. La questione è delicata e vanno assolutamente fatti dei “distinguo”: essa merita una trattazione a parte in una prossima puntata.